안녕하십니까?

인생모험입니다.

오늘은 JD부동산경제연구소 김장섭님의 "실전 임대사업 투자기법"이라는 책에 대해 생각해 보고자 합니다.

김장섭님의 현재 다음에서 JD 부자연구소를 활발히 운영하고 있이며, "실전 임대사업 투자기법"을 포함해  "4차 산업혁명 시대 투자의 미래" 등의 책을 집필하였습니다. 그의 책을 보면 부동산 전반에 관한 그의 '통찰'을 읽을 수 있습니다. 전반적인 부동산 흐름에 대해 알고 싶다면 그의 책을 권합니다.

본론으로 돌아가, 이 책은 "수익형 부동산"의 필요성과 투자전략, 방법 및 관리에 관한 책입니다.

책의 내용을 이해하기 위하여 목차를 간단히 살펴보면 다음과 같습니다.

1장 팔아야 하나, 사야 하나?

2장 경기 불황시대, 수익성 부동산에 올인하라.

3장 수익형 부동산 실전 투자

4장 수익성 부동산 전망

5장 수익형 부동산 투자전략

6장 수익형 부동산 이렇게 관리하라

[수익형 부동산의 필요성과 투자방법]

왜 저자는 수익형 부동산을 말하고 있을까요?

저자에 따르면 수익형 부동산은 안정적인 임대소득을 가져다 주기 때문에 불황에도 수익을 보장하고, 장기적인 관점에서 볼 때 물가상승률만큼의 부동산 가격상승이 예상되기에 일석이조라고 할 수 있습니다.

수익형 부동산을 마련하기 위해서는 기본적으로 종잣돈을 모으고 투자를 해서 어느 정도 돈을 벌었다면 월세를 만들 수 있는 수익성 부동산을 생각해야 하고, 다시 수익성 부동산을 팔아서 돈을 만들고 다시 투자를 해서 수익성 부동산을 만드는 선순환의 고리를 만들어야 한다는 저자는 말하고 있습니다(92쪽).

종잣돈을 마련하는 것은 개인적인 노력이 필요한 것이기에 언급하기 어렵지만, 대출을 포함해 매입하고 월세를 받아 희망 수익률이 얻을 수 있다면 그 정도라고 말할 수 있습니다. 사실 이 책은 2012년 출판된 것이기에 나와 있는 금액을 언급하는 것 보다 원칙과 방법을 적는 것이 나을 수 있기에 정확한 금액은 피하고자 합니다.

예를 들어 2억원짜리 아파트(보증금 2000만원, 월세 50만원)를 구매하는데 대출은 1억만 얻을 수 있다면, 최소 일억 이상의 종잣돈이 있어야 합니다. 법무사 비용, 중개료, 등기비용 등도 고려해야 하기 때문입니다. 하지만 낮은 가격의 물건이라면 종잣돈은 더 낮아질 것 입니다.

여기서 중요한 것은 수익률이 저자에 따르면 최소 10%이상이 되어야 하며, 차익이 실현된다면 어깨정도에서 과감히 팔아 종잣돈을 키워 더 많은 수익을 꾀해야 한다는 것입니다.

[수익율을 보장하는 월세 물건은?]

수익률을 보장할 수 있는 월세는 어떻게 찾을 수 있을까요? 당연한 이야기 같지만, 수요가 몰리는 곳을 미리 찾아야 합니다. 하지만 기존의 수요가 많은 곳은 매매가가 높게 형성되어 있기에, 새로운 생각과 창의적 생각이 필요합니다.

예를 들어 외국인 상태 게스트하우스, 여름과 겨울 임대를 줄 수 있는 스키장 근처의 아파트 등의 '월세 창조'가 필요합니다. 그리고 월세 공급이 부족한 곳을 찾아야 합니다. 이를 위해 산업단지의 크기와 주거단자의 크기 등을 비교해야 하고, 증설이 되는 회사 등이 있는지 항상 예의 주시해야 합니다. 이런 방법 외에도 해외시장을 개척하는 방법도 있지만 현지 사정을 모른다면 위험한 투자일 수 있기에 피해야 할 것 같습니다. 참조로 산업단지에서 주거단지가 차지하는 비율을 알기 위해서는 '산업단지공단'의 홈페이지를 기업의 공장 증설과 관련해서는 '금융감독원 전자공시시스템'  해당 '시의회 회의록' 등을 면밀히 검토해야 합니다.

하지만 이는 적은 종잣돈으로 지방에 월세수입을 얻기 위한 방법입니다. 결론적으로 인구구조가 변하고 있기에 우리나라의 수익형 부동산은 서울이나 서울 근교로 한정될 수 밖에 없습니다. 일본의 다마가와시를 참조한다면 그의 주장은 더욱 더 설득력이 있습니다.

[어떤 물건을 선정해야 하나?]

어떤 곳이 임대가 잘 될까요?

★ 초등학교가 가까운 곳

★ 반지하와 꼭대기 층이 아닌 곳

★ 경사지가 아닌 곳

★ 작은 평수

참조로 신도시의 경우 중대형보다는 소형이 안정적이고 전세보다는 월세가 낫고, 서울에서 먼 곳보다는 그나마 가깝고 교통이 앞으로 좋아지는 곳이 좋습니다. 서울과 멀면 산업단지와 가까운 곳이 좋고, 마지막으로 가지고 있는 것보다 파는 것이 낫다고 필자는 이야기하고 있습니다(248쪽).

상가와 관련해서, 신규상가를 분양 받는다면 단지가 100% 분양 완료되어야 하며, 상업지의 면적이 너무 크지 않아야 합니다. 제가 볼 때는 10%는 넘어서는 안 됩니다. 또한 위치적으로 "관공서, 역세권, 산업단지 근처" "지하가 아닌 곳" "테마상가가 아닌 곳" "빌딩에 공실이 없어야 한다"는 원칙을 지켜야 합니다.

이러한 내용 이외에도 상가 임장방법 및 관리와 관련된 지급명령, 명도소송 등에 대해서도 잘 나와 있습니다. 하지만 이 책을 권하는 가장 큰 이유는 맨 처음에도 언급한 것처럼 어떤 지역이 좋다가 아니라 어떻게 수익형 부동산을 마련할 것이고, 앞으로 어떻게 부동산 시장이 변하기에 어떻게 대처해야 한다는 '고기 잡는 법'을 안내하고 있기 때문입니다. 많은 분들이 읽어 수익형 부동산 마련의 초석을 닦기를 바랍니다.